Prema popisu stanovništva iz 2022. godine, 123.000 stanovnika se izjasnilo da žive u tuđim stanovima kao podstanari, dok samo 2000 vlasnika plaća porez za rentiranje stanova. Masovno doseljavanje stanovništva iz svih krajeva naše zemlje u veće gradove, poput Beograda i Novog Sada ne jenjava.
Budući da je manjina u mogućnosti da kupi stan, jasno je da većina započinje svoj podstanarski život. Međutim, po registru Republičkog geodetskog zavoda ne bismo mogli zaključiti da je situacija takva, budući da se dešava da je zavedena samo jedna nekretnina koja se izdaje u periodu od tri meseca. Diskrepanca je više nego primetna.
Koliko u Srbiji ima podstanara?
Smatra se da se u Srbiji iznajmljuje preko pola miliona nekretnina svakodnevno. To bi značilo da tek oko 1% stanodavaca plaća porez na prihod od izdavanja. Prema Zakonu o porezu na dohodak građana ("Sl. glasnik RS", br. 24/2001, 80/2002, 80/2002 - dr. zakon, 135/2004, 62/2006, 65/2006 - ispr., 31/2009, 44/2009, 18/2010, 50/2011, 91/2011 - odluka US, 7/2012 - usklađeni din. izn., 93/2012, 114/2012 - odluka US, 8/2013 - usklađeni din. izn., 47/2013, 48/2013 - ispr., 108/2013, 6/2014 - usklađeni din. izn., 57/2014, 68/2014 - dr. zakon, 5/2015 - usklađeni din. izn., 112/2015, 5/2016 - usklađeni din. izn., 7/2017 - usklađeni din. izn., 113/2017, 7/2018 - usklađeni din. izn., 95/2018, 4/2019 - usklađeni din. izn., 86/2019 i 5/2020 - usklađeni din. izn.), nakon zaključenja ugovora o zakupu, lice koje iznajmljuje određenu nekretninu je dužno da Poreskoj upravi prijavi početak ostvarivanja prihoda od izdavanja nepokretnosti. Porez na prihod od zakupa stana iznosi 20% od godišnje visine zakupnine i porez se plaća kvartalno, prema poreskom rešenju.
Najjasniji uvid u broj izdatih stanova u zgradi imaju profesionalni upravnici. Zakon o stanovanju diktira da je potreban popis svih stanova koji se iznajmljuju. Dešava se i da jedan isti vlasnik ima više stanova u jednoj zgradi. Jasno je da je nemoguće da jedna osoba istovremeno živi u više stanova, pa je velika verovatnoća da se ostali stanovi iznajmljuju. Stručnjaci navode da bi rešenje bilo formiranje Centralnog registra nekretnina koje se iznajmljuju i njegovo redovno ažuriranje.
Nizak poreski moral i retke poreske kontrole
U našoj zemlji vlada nizak poreski moral. Budući da bi stanodavci trebalo sami da prijave nekretninu koju iznajmljuju i obavežu se plaćanje poreza na prihod, koji po navedenoj osnovi iznosi 20% na prihod od davanja nepokretnosti u zakup, u većini slučajeva ovu svoju obavezu zanemaruju.
S druge strane, država retko kada sprovodi poreske kontrole, budući da su informacije kojima raspolažu polovične i ceo sistem zahteva ozbiljnu reviziju. Stanodavcima i podstanarima bi trebalo objasniti da plaćanje poreza ne podrazumeva samo “plaćanje ceha državi”, nego garantuje i određena prava podstanarima i stanodavcima, koja slede iz sklopljenog ugovora. Na ovaj način je država u prilici da štiti i jednu i drugu stranu od mogućih prekršaja ugovora. Međutim, takav ishod se trenutno ne može obećati. Opcija koja bi možda pomogla da se uvede red je da se kao obavezna forma zaključenja ugovoa o zakupu uvede forma solemizacije od strane nadležnog javnog beležnika. Javni beležnici bi automatski podnosili prijavu poreza na prihod od nepokretnosti, a država bi na taj način dobila jasan prikaz stvarne situacije.
Kako se kreću kazne za stanodavce koji ne prijave podstanare?
Vodite računa da je zakonska regulativa u ovoj oblasti poslednjih godina znatno pooštrena, pa se tako kazne za fizička lica koja iznajmljuju stan, a nisu prijavila podstanare, kreću i do 300.000 dinara, dok je za pravna lica moguća kazna još veća i iznosi čak 800.000 dinara!
Prihodi ugostitelja, odnosno lica koja imaju pravo na iznajmljivanje nekretnina, spadaju u kategoriju ostalih prihoda i oporezuju se stopom od 20%. Oporezivi prihod za kalendarsku godinu čini iznos od pet odsto prosečne mesečne zarade po zaposlenom u Republici Srbiji u godini koja prethodi godini za koju se utvrđuje porez, pomnožen brojem pojedinačnih ležajeva, odnosno kamp parcela i odgovarajućim koeficijentom prema kategoriji turističkog mesta saglasno zakonima kojima se uređuju ugostiteljstvo i turizam.
Lica koja žele da se bave poslom davanja nekretnina u zakup, prvo bi trebalo da se obrate odeljenju za turizam i ugostiteljstvo jedinice lokalne samouprave na čijoj se teritoriji dati objekat nalazi. Prijava se vrši elektronskim putem. Nadležna lica zatim, uvidom na terenu i pregledom objekta, konstatuju kojoj kategoriji objekat koji je predmet davanja u zakup pripada i utvrđuju da li su ispunjeni drugi neophodni zakonski uslovi.
Stanodavac je dužan da ugovor koji potpiše s podstanaorom odnese u Poresku upravu, a tamo se određuju visina poreza. Trenutno, kontrola je jako slaba, a plaćanje poreza ne predstavlja nikakv oblik zaštite ni stanodavca ni podstanara, što objašnjava zašto je stopa prijave izdavanja nekretnine u zakup toliko niska. Ako je podstanar strani državljanin, stanodavac ga mora prijaviti i Ministarstvu unutrašnjih poslova.
Ako razmišljate o rentiranju stana ili želite da se upustite u biznis koji podrazumeva davanje u zakup nekretnina, od velike pomoći će vam biti knjigovodstvena agencija od poverenja. Stručnjak će vas uputiti u sve obaveze, ali i prava koja su vam zagarantovana kao stanodavcu.
foto: pixabay
